Jak kupić dom w Hiszpanii? A może mieszkanie? Krok po kroku

Jak kupić dom w Hiszpanii? A może mieszkanie wystarczy? Poniżej kilka porad oraz informacji opartych na doświadczeniu naszym, a także naszych przyjaciół i znajomych. Kupno własnego domu lub mieszkania w słonecznej Hiszpanii jest obecnie marzeniem wielu Polaków. Pragnienie, by budzić się każdego ranka przy śpiewie ptaków i nie musieć zastanawiać, jaka będzie pogoda, skutecznie rozbudza wyobraźnie.

Własny dom lub mieszkanie w Hiszpanii

W końcu południe Hiszpanii to miejsce, w którym słońce świeci ponad 300 dni w roku, a deszcz jest jedynie przygodą i miłą odmianą. Turkusowy basen pod domem czy piaszczysta, skąpana w słońcu plaża dopełniają wizji całości. Oczywiście ktoś powie, że zawsze można spakować się i polecieć do którejś z nadmorskich miejscowości w Hiszpanii, by odpocząć i naładować akumulatory. Jednak to nie to samo, gdy lecisz do własnego domu. Domu, który dodatkowo potrafi na siebie zarobić, gdy my ciężko pracujemy w chłodnej Polsce czy Anglii. Czy posiadanie własnej nieruchomości w Hiszpanii to wyłącznie plusy? Oczywiście nie, ale osobiście uważam, że taki zakup może być dobrą inwestycją, o ile wszystko odpowiednio zorganizujemy.

Jak kupić dom lub mieszkanie w Hiszpanii czy warto?

Obecna sytuacja w Europie i na świecie zachęca do lokowania oszczędności w nieruchomościach. Odpowiednio zainwestowane fundusze nie dość, że obronią się przed inflacją, to jeszcze pozwolą nam zebrać mniejsze lub większe profity. Nasze doświadczenie w zakupie nieruchomości w Hiszpanii dotyczy południowej, nadmorskiej części kraju. Z praktyki wiemy, że wybrzeże Costa Blanca i Costa del Sol kierują się podobnymi zasadami. Procedury mogą być inne w pozostałych częściach Hiszpanii, warto więc poszukać informacji na lokalnym rynku nieruchomości.

Jeżeli chodzi o plusy posiadania nieruchomości w Hiszpanii, to z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że mieszkanie na hiszpańskim wybrzeżu ma dla mnie znacznie więcej zalet niż wad. Jedną z nich jest to, że pakuję się we własnym domu i lecę do kolejnego własnego domu, miejsca, które znam i w którym czuję się dobrze. Do tego nie muszę zabierać, nie wiadomo jakich bagaży, gdyż w hiszpańskiej nieruchomości posiadam własny, prywatny kąt, do którego tylko ja mam dostęp i przechowuję tam swoje prywatne rzeczy. Inną zaletą jest oczywiście możliwość wynajmu nieruchomości w czasie, gdy nie ma mnie w Hiszpanii. To ile możemy zarobić na wynajmie mieszkania albo domu zależy od wielu czynników, o których opowiem w kolejnym artykule.

Jak kupić dom w Hiszpanii i co trzeba wiedzieć przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Nie odkryje Ameryki, mówiąc, że ceny nieruchomości będą różne w zależności od regionu Hiszpanii. I tak w Madrycie czy Barcelonie, by kupić nieruchomość, będziecie musieli wydać znacznie więcej pieniędzy niż w innych częściach kraju. Jednak większości z nas marzy się dom nad morzem, a nie ciasne mieszkanko w wielkim, hiszpańskim mieście. Odliczając pieniądze, jakie chcecie przeznaczyć na zakup nieruchomości w Hiszpanii, musicie pamiętać, że do ceny domu czy mieszkania doliczyć trzeba będzie od 12 do 15 procent ceny wyjściowej. Wysokość tych dodatkowych opłat i podatków zależna jest od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego.

Szukając odpowiedniej nieruchomości, dobrze jest skorzystać z usług licencjonowanych i profesjonalnych agencji nieruchomości. Na rynku hiszpańskim znajdziecie wiele firm, w tym całkiem sporo prowadzonych przez Polaków. Nim jednak rozpoczniecie współpracę, radzę poczytać opinię o nich, gdyż nie każda z agencji zasługuje na zaufanie. W końcu na zakup domu czy mieszkania wyłożycie znacznie więcej niż przysłowiową garść drobnych. Aby poszukiwania waszego wymarzonego domu lub mieszkania w Hiszpanii były przyjemne i odbyły się bez stresu, powinny zostać określone wymagania i oczekiwania, w ramach których rozpoczniecie wędrówkę po rynku nieruchomości. Najważniejsze z nich to:

• W której części Hiszpanii chcecie kupić nieruchomość.
• Czy nieruchomość będzie Waszą inwestycją, czy też miejscem przeznaczonym wyłącznie dla was?
• Czy nieruchomość ma być blisko morza, a morze w górach?
• Równie ważny jest widok z okna lub tarasu. Jeżeli marzy Wam się poranna kawa z widokiem na turkusowe morze, nie szukajcie domu dalej niż kilkaset metrów od plaży.
• Chcecie kupić nowy dom, a może mieszkanie, które jest na rynku już od jakiegoś czasu.
• Ile potrzebujecie miejsca. Dom z kilkoma sypialniami jest wygodny, lecz droższy od kawalerki, ale gdy planujesz bywać tam wyłącznie na wakacje, a przez resztę roku nieruchomość ma stać nieużywana, to bez sensu jest inwestować w ogromny metraż.
• Równie ważne są miejsca wokół nieruchomości. Jeżeli kochacie tenis to fajnie, gdyby w pobliżu był jakiś dostępny kort.
• Czy potrzebujecie prywatny parking?
• Sąsiedztwo jest niezwykle ważne. Przemyślcie więc, czy wolicie mieszkać wśród rodowitych Hiszpanów, czy też w turystycznym i gwarnym miejscu.
• Jak często będziecie korzystać z nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że jeżeli nie planujecie podnajmowania nieruchomości, a sami będziecie wpadać tam sporadycznie, łatwiej jest zabezpieczyć mieszkanie w zamkniętym kompleksie, aniżeli wolno stojący dom.
• Niezwykle ważna jest odległość do lotniska oraz dobra komunikacja.

Po spisaniu wszystkich Waszych oczekiwań co do nieruchomości znacznie łatwiej będzie wyjaśnić agentowi nieruchomości, czego dokładnie poszukujecie.

Jak kupić dom w Hiszpanii – Jak płacić za nieruchomość w Hiszpanii, wybór banku i formy płatności

Podobnie jak ma to miejsce w Polsce, Anglii czy w każdym innym kraju, mieszkanie lub dom w Hiszpanii można kupić za gotówkę, o ile posiadacie odpowiednią jej ilość, lub wspomóc się odpowiednio dobranym kredytem. Kwestia finansowa jest bardzo ważna i należy ją rozwiązać przed rozpoczęciem szukania nieruchomości. Wiele agencji nie będzie chciało z Wami rozmawiać, o ile nie przedstawicie dowodów na to, że stać Was na zakup. Jeżeli posiadacie odpowiednie środki finansowe na koncie bankowym, to macie z górki i możecie śmiało szukać wymarzonego domu. Jeżeli jednak potrzebujecie kredytu, musicie zdecydować się, czy zaciągniecie go w Polsce albo w Hiszpanii. Niestety warunki kredytów hipotecznych zmieniają się niemalże z dnia na dzień, więc decyzję musicie podjąć w porozumieniu z wybranym przez Was bankiem, by ten przedstawił Wam najlepszą w danej chwili ofertę.

Szukając kredytu w Hiszpanii, pamiętajcie o tym, by umówić się na spotkanie w różnych bankach i porozmawiać z kilkoma doradcami. Różnice w ofertach potrafią być znaczne, co przy zaciąganiu kredytu na długie lata ma ogromne znaczenie.

Jak kupić dom w Hiszpanii – Kupno nieruchomości w Hiszpanii niezbędne dokumenty

Załóżmy, że znaleźliście swój wymarzony kąt, macie przy sobie potwierdzenie tego, że stać Was na jego zakup i gotowi jesteście rozpocząć procedurę kupna nieruchomości. Na początku czeka Was wędrówka po urzędach i typowe w takich sytuacjach zbieranie dokumentów, a jest ich całkiem sporo. Część potrzebnych papierów jest dokładnie taka sama jak w Polsce, ale sposób ich załatwienia może się znacznie różnić.

Numer NIE, czyli wyrobienie osobistego identyfikatora podatkowego Numer N.I.E. jest niezbędny przy zakupie nieruchomości

Pierwszą rzeczą, którą powinniście zrobić, jeżeli nie jesteście rezydentami w Hiszpanii, to wystąpić o przyznanie numeru N.I.E. Numer N.I.E. to osobisty identyfikator podatkowy. Jest on wydawany jednorazowo i niezbędny do załatwienia wszelkich spraw prawnych, finansowych, zawodowych czy socjalnych, jakie przytrafią wam się w Hiszpanii. Numer N.I.E. jest odpowiednikiem Peselu czy numeru NIP w Polsce albo numeru National Insurance Number w Wielkiej Brytanii.

Numer ten możecie wyrobić osobiście w ambasadzie hiszpańskiej, będąc jeszcze w Polsce, lub już na miejscu w Hiszpanii. Można to zrobić na większym posterunku policji, pod warunkiem że ma on wydział dla obcokrajowców, zajmujący się wyrabianiem tego dokumentu. My na szczęście nie musieliśmy tracić na to czasu, większość dobrych agencji zajmujących się obrotem nieruchomościami w Hiszpanii pomaga przy uzyskaniu numeru NIE.

Dokumenty potrzebne do wyrobienia numeru NIE. w Hiszpanii

By móc wystąpić o nadanie numeru NIE w hiszpańskim urzędzie potrzebować będziecie odpowiednich dokumentów, są to:

• Wypełniony formularza z prośbą o nadanie numeru N.I.E.,
• 2 aktualne zdjęcia paszportowe,
• Paszport,
• No i oczywiście pieniądze na opłacenie procedur. W czasie gdy my składaliśmy wniosek, pobierana kwota wynosiła 20 euro.
• Na koniec pozostaje jedynie poczekać na odpowiedź z urzędu.

Założenie konta w hiszpańskim banku

Kolejną rzeczą, bez której nie uda wam się kupić domu czy nawet najmniejszego mieszkanka w Hiszpanii, jest konto bankowe. To z nim powiązane będą wszelkie operacje finansowe, związane z nabytą przez Was nieruchomością. Poza tym posiadanie własnego konta w Hiszpanii będzie bardzo wygodne, zwłaszcza gdy będziecie tam częstymi gośćmi. Otwarcie konta w hiszpańskim banku trwa nieco dłużej niż w bankach polskich. Zresztą w Hiszpanii wszystko trwa dłużej i powinniście szybko się do tego przyzwyczaić.

Dobra wiadomość jest taka, że założenie konta nie będzie Was nic kosztowało, natomiast jego utrzymanie już tak. Koniecznie zapytajcie o opłaty związane z utrzymaniem rachunku. Często jest tak, że konto jest darmowe, gdy zobligujecie się dokonywać regularnych, comiesięcznych przelewów. W innym przypadku stracicie kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt euro miesięcznie. Wiele przyszłych opłat, związanych z nabytą przez Was nieruchomością, przelewanych będzie z konta automatycznie, gdyż w Hiszpanii opłaca się stworzyć zlecenie stałe na bieżące rachunki takie jak prąd, gaz, telefon czy Internet. Wam pozostanie już tylko dbać o to, by na koncie nie zabrakło na to środków.

Dużym ułatwieniem jest uzyskanie zdalnego dostępu do konta. O taką możliwość dobrze jest poprosić już przy jego zakładaniu.

Dokumenty potrzebne do założenia konta w hiszpańskim banku

Do otwarcia konta w hiszpańskim banku potrzebować będziecie oczywiście odpowiednich dokumentów, a będą to:

• Numer N.I.E., o którym pisaliśmy wyżej.
• Zaświadczenie o zatrudnieniu lub inne potwierdzenie pochodzenia Waszych dochodów i przyszłych wpływów na konto.
• Dwa dokumenty tożsamości.

Przy wszystkich formalnościach, dotyczących zakładania konta w banku, pomoże Wam agent nieruchomości, od którego kupujecie mieszkanie czy dom, chyba że bardzo źle wybraliście agencję.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii oraz kwestie prawne i bezpieczeństwo

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii najważniejsze jest bezpieczeństwo Waszej inwestycji. Kupno domu, czy nawet mieszkania, wiąże się ze sporym wydatkiem, warto więc zadbać o to, by cały proces kupna odbył się w sposób bezpieczny i bez komplikacji. Na początek warto znaleźć dobrego, sprawdzonego prawnika, który zadba o cały proces zakupu nieruchomości oraz doradzi Wam w kwestii podatków i innych tematach prawnych, związanych z zakupem, a później z posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii. Rolą Waszego prawnika jest również to, by sprawdzić, czy nieruchomość, która Was interesuje, nie jest obciążona żadnym długiem czy kredytem hipotecznym poprzednich właścicieli. W naszym przypadku to agencja nieruchomości poleciła nam prawnika, który współpracuje z nimi od lat. Dziś możemy powiedzieć, że byliśmy bardzo zadowoleni, zwłaszcza że mogliśmy współpracować z osobą mówiącą po polsku.

Poza prawnikiem potrzebować będziecie notariusza, który będzie obecny podczas podpisywania umowy kupna nieruchomości. Tutaj przyda się dobry prawnik, dzięki któremu będziecie wiedzieć, co podpisujecie. W hiszpańskim systemie prawnym notariusz jest osobą niezwiązaną ze stroną kupującą czy sprzedającą i nie może działać w interesie żadnej z nich. Jego rolą jest dopilnowanie, by dokumenty niezbędne do zakupu nieruchomości były kompletne i poprawnie zebrane. Sprawdza on również czy wszystkie opłaty zostały uiszczone, a na koniec dba o to, by wpis o nowym zakupie znalazł się w hiszpańskim systemie ksiąg wieczystych.

Jeżeli zdecydujecie się na wynajem prawnika, kosztować Was to będzie około jednego procenta wartości nabytej nieruchomości. W prawie hiszpańskim nie ma wymogu posiadania prawnika podczas zakupu nieruchomości, lecz osoba taka może uchronić Was przed bardzo nieprzyjemnymi konsekwencjami błędów prawnych i wiążącymi się z nimi problemami.

Gdy znalazłeś swój wymarzony dom lub mieszkanie w Hiszpanii i co dalej?

Poszukiwania wymarzonej nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu mogą być bardzo przyjemną i ciekawą przygodą. Jednak nie zawsze wszystko odbywa się tak, jak to sobie zaplanowaliśmy. W procedurze znalezienia odpowiedniego domu, czy mieszkania pomogą Wam agenci nieruchomości, dlatego też bardzo ważne jest, by wybrać odpowiednią agencję. Dobry agent nie dość, że doradzi Wam, jaka nieruchomość będzie najodpowiedniejsza, to jeszcze podpowie odpowiednie miejsce, gdzie realizować będziecie swoje marzenia. W końcu każdy szuka czegoś innego. Jedni chcą mieszkać w Hiszpanii i posiadać lokum wyłącznie dla siebie, a inni potrzebują inwestycji lub fajnego miejsca na wakacje.

Gdy znajdziecie nieruchomość marzeń i ustalicie ze sprzedającym wszystko tak, że obie strony będą zadowolone, możecie przystąpić do procesu kupna. Na początek będziecie musieli uiścić opłatę rezerwacyjną. Jej wysokość zmienia się w zależności od regionu, jednak przyjąć należy, że będzie to od 5 do 7 tysięcy euro. Kwota ta zabezpiecza sprzedającego przed Waszą rezygnacją z zakupu, co mogłoby narazić go na nieprzewidziane koszty. Jednocześnie zabezpiecza ona również Was przed tym, że właściciel nieruchomości rozmyśli się lub znajdzie kogoś, kto zapłaci więcej już po zaakceptowaniu Waszej oferty. Zasada jest prosta, jeżeli zrezygnujecie z zakupu, tracicie wpłacone pieniądze, a jeżeli rozmyśli się sprzedający, musi zapłacić Wam podwójną kwotę ustalonej opłaty rezerwacyjnej. Pamiętajcie, że dopiero po dokonaniu rezerwacji agencja zdejmuje nieruchomość z rynku i rozpoczyna się proces jej kupna. Gdy prawnicy zakończą swoją pracę i obie strony uznają, że wszystko jest porządku, podpisujecie umowę przedwstępną i od tej chwili macie miesiąc na zakończenie transakcji.

Pamiętajcie, że gdy podczas zakupu posiłkujecie się kredytem, musicie w umowie przedwstępnej zagwarantować sobie odpowiednią ilość czasu, potrzebną na procedury bankowe. W przypadku, gdy minie wyznaczony okres, a Wy nie będziecie mieli pieniędzy na koncie, sprzedający może uznać, że nie dotrzymaliście umowy i wycofać się z transakcji, zabierając Waszą wpłatę rezerwacyjną.

Jak kupić dom w Hiszpanii – Czas potrzebny na zakup nieruchomości w Hiszpanii i akt notarialny

Całkowity czas, jaki potrzebny będzie na zakup nieruchomości w Hiszpanii, zależy od wielu czynników. Jeżeli macie gotówkę w banku, sprawy potoczą się szybko i sprawnie. Uzyskanie kredytu wymaga więcej czasu, a często sprzedający woli, gdy kupujący ma odpowiednią ilość pieniędzy pod ręką. W takim wypadku łatwiej jest także negocjować ostateczną cenę nieruchomości. Finalizacja zakupu nieruchomości w Hiszpanii przebiega zupełnie inaczej niż w Polsce, gdzie własność w zasadzie przechodzi z ręki do ręki. W Anglii natomiast sprawy formalne pozostawia się prawnikom, a sama wymiana kontraktów następuje podczas rozmowy telefonicznej.

W Hiszpanii natomiast podpisanie aktu notarialnego poprzedza wizyta w banku, podczas której wystawiony zostanie Wam czek bankierski na kwotę zgodną z wartością nieruchomości zapisaną w umowie. Jego wystawienie wiąże się z opłatą i to całkiem sporą. Wysokość opłaty można jednak negocjować. W naszym wypadku została ona obniżona, ale tylko dlatego, że zgodziliśmy się na wykupienie ubezpieczenia na zakupioną nieruchomość w banku, który wspominany czek nam wystawiał. 

Z takim oto czekiem udajecie się do biura notariusza w celu podpisania publicznego aktu własności. I tutaj kolejna niespodzianka. Na miejscu spotkacie się z osobą sprzedającą wam nieruchomość. Ma to swoje plusy, ale też i minusy. Jednym z plusów na pewno jest możliwość wypytania o mieszkanie lub dom, który zamierzacie właśnie kupić. Minusem natomiast jest to, że cokolwiek powiedzą wam poprzedni właściciele nieruchomości, nie ma to żadnego znaczenia, gdyż już za kilka minut to wy będziecie jego właścicielami. Po podpisaniu aktu notarialnego otrzymacie klucze do nieruchomości oraz kopię aktu własności. Zmiana właściciela w księgach wieczystych to obowiązek waszego prawnika. Waszym obowiązkiem jest natomiast uregulowanie wszystkich należnych podatków i opłat związanych z zakupem (Waszej już) nieruchomości.

Jak kupić dom w Hiszpanii – Koszty poniesione przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Koszty niezależne od tego, czy jest to mieszkanie nowe, czy też z rynku wtórnego (wszystkie podane kwoty są szacunkowe i mogą różnić się w Waszym przypadku):

• Notariusz – 850 euro
• Rejestr nieruchomości w księgach wieczystych od 450 do 650 euro.
• Usługi prawnika to koszt zależny od ceny nieruchomości. Zwyczajowo jest to około 1 procenta wartości nieruchomości.
• Tłumaczenie dokumentów oraz opłaty za wystawienie potrzebnych papierów to koszt kilkuset euro.
• Podatki i opłaty administracyjne są różne w zależności od miejsca, w którym stoi Wasza nieruchomość i wynieść mogą kilkanaście procent wartości zakupionego domu lub mieszkania.

Informacje o dokładnych kosztach zakupu nieruchomości zdobyć możecie w agencji nieruchomości lub od wynajętego prawnika.

Czy warto kupić dom lub mieszkanie w Hiszpanii

W naszym wypadku wszystkie dokonane przez nas zakupy okazały się przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Oczywiście każdy szuka czegoś innego i ma zupełnie inne oczekiwania. Ważne jest to, by dobrze przemyśleć plany związane z inwestowanie na hiszpańskim rynku nieruchomości, gdyż ceny dość wysokie i łatwo jest popełnić błąd, z którym później trzeba będzie żyć.

Jak wspomniałem na początku artykułu, informacje w nim zebrano, pochodzą od naszych przyjaciół oraz z naszego osobistego doświadczenia. Pamiętaj, że prawo zmienia się równie często, jak ceny wymarzonych domów, dlatego też traktuj wiedzę zawartą w poniższym tekście jako wskazówkę, a nie pewnik.

Jeżeli zdecydujesz się na zakup domu w Hiszpanii lub myślisz o tym w przyszłości, zadbaj o to, by kontaktować się z dobrą i sprawdzoną agencją nieruchomości. Osobiście mogę polecić polską, profesjonalną agencję Costa Homes działającą na wybrzeżu Costa Blanca. Przy zakupie naszego mieszkania otrzymaliśmy wszelką możliwą pomoc, dzięki czemu zakup ten był przyjemnością. Przy kolejnych zakupach nieruchomości na pewno do nich wrócimy.